NOVITA' e IDEE

Uno degli ambienti domestici che negli ultimi anni ha maggiormente richiamato l'attenzione di architetti e designers è il bagno, con linee di accessori firmate da archistar internazionali, tanto che ormai si parla di vere e proprie stanze da bagno. Il bagno tutto sommato ha una storia piuttosto recente all'interno delle nostre abitazioni, visto che è solo a partire dal secondo dopoguerra che si è iniziato a realizzare in serie appartamenti dotati di un bagno, lusso prima riservato a pochi eletti. Oggi non può esserci casa senza almeno un bagno anche a livello normativo. Il secondo bagno è diventato un must nei trelocali e su superfici più ampie spesso è di norma dotare le case di lavanderie e/o terzi bagni, quarti,.... Tutta questa attenzione va di pari passo con l'evoluzione dei costumi, l'accresciuta attenzione all'igiene personale ed al benessere fisico si riflette sull'evoluzione dell'ambiente bagno e dei suoi elementi fondanti: la vasca da bagno diventa un'oasi di relax grazie all'idromasaggio, la doccia il corner ideale per una seduta cromoterapica, il wc e lo specchio supporti supertecnologici per testare il nostro stato di salute, il tutto condito da una ricerca quasi esasperata (vedi immagine) di forme, suoni, luci e materiali nuovi. Tutto ciò porta a considerare il "bagno" non più un semplice locale di servizio o "spartana e funzionale ritirata", dove rifugiarsi per lo stretto necessario, bensì un locale da vivere per lunghi momenti di rigenerazione personale e, perchè no, da mostrare ai propri ospiti... e così quando di deve comprare o affittare una casa l'ambiente che desta maggiori timori è il bagno... si perchè rifare oggi un bagno è un vero investimento. Con un range di prezzi che può oscillare da alcune migliaia ad alcune decine di migliaia di euro il bagno è in molti casi la discriminante che può maggiormente incidere sui margini di negoziazione di un prezzo di vendita o di un canone di locazione. Il consiglio è quindi quello di valorizzare al meglio quest'ambiente ( e non solo dal punto di vista della pulizia) prima di immettere un immobile sul mercato: la domanda da porsi per una oggettiva valutazione del proprio bagno è : << Mi troverei a mio agio in una stanza d'albergo dotata di una "salle de bain" simile?>>.

Sensoriale, esperienziale,… emozionale sono alcuni degli aggettivi con cui vengono definite le nuove frontiere del marketing. Rispetto al marketing tradizionale che fonda i suoi presupposti sullo schema BISOGNO-ACQUISTO-SODDISFAZIONE DEL BISOGNO (BENEFICIO), punto di partenza è l’esperienza di acquisto o meglio la sua essenza in termini di sensazioni generate nel consumatore. Bernd Schmitt è il fautore di questo innovativo approccio che sposta l’attenzione dalle caratteristiche tangibili del prodotto alle qualità dell’esperienza di acquisto del cliente contraddistinta da sensazioni, emozioni assolutamente intangibili e complesse. Sono dunque gli stimoli sensoriali ad attivare l’azione di acquisto ancor prima dei bisogni e questo è ancor più manifesto quando si opera in un mercato di prodotti di sostituzione fortemente concorrenziale. E’ la promessa di un’esperienza (presumibilmente piacevole!) ad orientare il consumatore verso un determinato prodotto piuttosto che sugli analoghi proposti dai competitors. Indubbiamente il punto di arrivo è la soddisfazione del cliente, soddisfazione che per il marketing classico scaturiva dai contenuti oggettivi del prodotto o del servizio e che per il marketing emozionale è da collegare ad una serie di sensazioni che il consumatore esperisce nel processo di acquisto e che inizia molto prima dall’atto concreto di fruizione del prodotto/servizio. I claims pubblicitari, l’accoglienza riservata presso il punto di vendita o la presentazione grafica sul web, i colori, gli odori, i suoni o i rumori, tutto quanto può coinvolgere a livello sensoriale il cliente può costituire un freno o una motivazione di acquisto, a seconda delle emozioni suscitate. Ne consegue che il successo di un prodotto dipende dalla qualità degli stimoli sensoriali attivati nel corso dell’esperienza di acquisto, dalle emozione suscitate piuttosto che da un processo razionale di selezione e di scelta “premiante” di determinate caratteristiche tangibili (ad esempio si pensi all’acquisto di un sugo in scatola: difficilmente un consumatore confronterà gli ingredienti riportati sulle differenti confenzioni, bensì sceglierà in funzione delle promesse prospettate dalla marca: il ricordo dei profumi della tradizione e dell’infanzia, la convivialità di una tavolata di amici o per contro il romanticismo di una cena a lume di candela,…. piuttosto che la fiducia suscitata da una degustazione presso il punto vendita o presso un rinomato ristorante). Traslando al mondo immobiliare: pochi compratori andranno a verificare se un appartamento è stato realizzato con mattoni tradizionali, cemento armato o altro materiale bensì valuteranno a parità di taglio, location e prezzo quello che promette di soddisfare il proprio stile di vita o meglio ancora lo stile a cui si aspira di giungere. L’avvicinamento all’acquisto di un immobile arriva sia attraverso l’avvicendamento di luoghi fisici (ad esempio: quartiere, condominio, ingresso condominiale, ascensore/scale, pianerottolo) che attraverso il confronto ed l’incontro con gli operatori immobiliari (ad esempio: annuncio immobiliare, telefonata, appuntamento in agenzia, sopralluogo all’immobile). L’odore di minestrone nel vano scala condominiale, il frastuono di un’autofficina confinante, le gioiose grida dei bambini nella vicina scuola materna, la scortesia del custode o la mancanza di puntualità dell’agente immobiliare, … saranno interpretati da molti clienti come stimoli negativi durante un sopralluogo all’immobile rendendo meno piacevole l’esperienza di visita all’immobile. Occorre dunque analizzare i possibili “scenari” emozionali. Ma come? Si tratta di un campo complesso, legato al singolo individuo ed alla sua storia personale, al modo di percepire e di tradurre in sensazioni la realtà anche sulla scorta dei propri ricordi, dove numeri, segmentazioni e statistiche ben poco possono. Come è possibile rendere tangibile l’intangibile, per poterlo analizzare e conseguentemente gestire l’esperienza di acquisto? Secondo Schmitt “bisogna scoprire cosa fa dell’atto d’acquisto un generatore di senso e di sensazioni, un impulso che guida le nostre scelte. L’obiettivo è cogliere l’essenza dell’esperienza, poiché noi non acquistiamo solo un prodotto ma, soprattutto, un’esperienza”. La sfida al giorno d’oggi non è più quella tra prodotti (numerosi, similari ed altamente disponibili anche nel settore immobiliare) ma quella tra percezioni attorno ai prodotti.

“Il legame tra i luoghi e le persone è un intreccio di sentimenti, percezioni ed emozioni/commozioni; è una relazione intensa in cui la dimensione affettiva si fonde con quella economica e materiale”.¹  

L’esperienza del sopralluogo ad un immobile va dunque attentamente pianificata. Può essere d’aiuto assimilarla ad una rappresentazione teatrale in cui:

- l’home stager è il regista di tale messa in scena;

- il cliente viene accolto come un ospite/spettatore;

- l’immobile è il palcoscenico;

- il consulente immobiliare, la proprietà …. potranno essere gli attori che accompagnano lungo un percorso studiato il cliente.

Riprenderò una simpatica quanto efficace “ricetta” che Barb Schwarz, l’inventrice dell’Home Staging, ama raccontare nei suoi libri e seminari.

“Gli ingredienti per realizzare la vendita (o l’affitto) di un immobile sono:

• La localizzazione

• Lo stato d’uso
• Il prezzo
• Le condizioni di vendita
• L’andamento del mercato
• L’Home staging

Quando volete vendere (o affittare) una casa mescolateli tutti insieme. Tutti gli ingredienti devono essere aggiunti, ma ricordate che il più importante è l’home staging.

Aspettate per un lasso di tempo veramente breve ed otterete un’ottima vendita (o affitto).

Quando preparate una torta al cioccolato avete bisogno della farina, delle uova, del burro e del ciccolato. Chiunque assaggi la torta pensa unicamente al cioccolato, senza considerare che la farina è un ingrediente comune a tutte le torte, siano esse al cioccolato, all’arancia, al latte, ecc.. L’home staging è la farina nella mia ricetta. Potete variare gli altri ingredienti, ma per ottenere una vendita (la torta) avrete sempre bisogno dell’home staging (la farina).”¹

Una ricetta che sembra sovvertire lo slogan molto in voga tra gli operatori immobiliari “Location, location, location”, che si rifà alla celebre risposta data dall’albergatore Charles Forte² interpellato sulla chiave del suo successo, e che viene citato per sottolineare l’importanza quasi esclusiva della variabile “ubicazione” nella valutazione di un immobile.

Certo la location è importante! Il prezzo di un immobile è infatti direttamente influenzato dalla sua ubicazione sul territorio oltre che dall’andamento del mercato e dalle sue condizioni manutentive. Pertanto a location di prestigio, le cosiddette “prime locations”, tipicamente i centri storici per il mercato residenziale e degli uffici, corrisponderanno elevati valori di mercato, valori che tenderanno a scendere nelle zone periferiche e disservite.

Ma una volta stabilito il corretto prezzo per la vendita (o per la locazione), in funzione della location e della situazione di mercato, il cosiddetto “valore di mercato”³, cosa potrà far sì che il mio immobile venga realmente scelto (e quindi venduto o affittato) da un potenziale acquirente fra tutte le soluzioni similari disponibili a parità di ubicazione?

Due sono gli strumenti in possesso del venditore: ridurre il prezzo, con conseguente perdita finanziaria, o ricorrere all’Home Staging e più in generale alle tecniche di marketing immobiliare.

L’Home staging permette infatti di intervenire sul prodotto “casa” (o “ufficio, “negozio”, ecc.) in modo da renderlo più appetibile di prodotti analoghi presenti sul mercato. Le strategie di marketing ne favoriscono la visibilità e l’acquistabilità, cioè la possibilità di essere acquistato, ad esempio individuando formule di pagamento particolarmente vantaggiose (es: Rent to Buy) o includendo specifiche garanzie assicurative.

Dal 7 al 15 marzo si svolgerà al Lingotto a Torino la 52a edizione di Expocasa  "il più importante appuntamento del nord-ovest dedicato all’arredamento e alle soluzioni per la casa". Centinaia di proposte per chi vuole rinnovare o ristrutturare casa con i materiali e gli arredi più innovativi. Un nutrito carnet di appuntamenti dedicati sia ai professionisti che ai privati, accompagnerà i visitatori in un tour che si sviluppa su di una superficie di ca 38.000 mq, il tutto per parlare di casa dalla A alla Z, anche da angolature inusuali con dimostrazioni di showcooking e di Ice Art e con aree espositive dedicate all'"outdoor" ed al design ecosostenibile. Proprio nell'ambito degli eventi che animeranno il Salone, sarà possibile assistere anche ad interventi e dimostrazioni dedicati all'home staging. Nell'ordine Vi segnaliamo:

 Seminario gratuito di Home Staging 1 - L'Home Staging si pone l’obiettivo di trasformare immobili fermi sul mercato in ambienti accattivanti destinati alla vendita, all'affitto o    agli affitti brevi. A cura di Associazione Italiana Home Stager e Sikkens  

Un weekend a Firenze riserva sempre delle sorprese. La città gigliata, famosa nel mondo per le sue grandi opere architettoniche ed artistiche, per essere stata la culla di letterati ed artisti, fucina di arti e scienze, ci colpisce anche per il genio di chi ancor oggi la abita, la intrepreta e la anima. Per caso zonzeggiando per l'intrico di viuzze del centro storico ci siamo imbattutti in via del Fiordaliso e si sa, camminando a naso in sù, si pesta di tutto ma si scorgono anche particolari che potrebbero altrimenti sfuggire,... ed ecco lì, sotto la targa in marmo della via, un volto si affaccia da un'ipotetica finestra. Con il telefonino è un attimo conservarne il ricordo e poi via, per passare oltre altra ricerca di altro.... Trascorrono i giorni e finalmente ricapiti per caso sulla gallery delle tue immagini e la curiosità fa sì che a lato di quel bel volto di donna scorgi la firma "Jef Aerosol" , pseudonimo che prontamente digiti su internet e.... scopri che quel palpito che ti aveva spinto allo "scatto" digitale scaturisce dalla mano del famoso esponente di "street-art"  francese Jean-François Perroy e che l'opera si inscrive nel più ampio progetto di "Finestra con vista" a cui hanno liberamente aderito numerosi artisti portando la loro visione e riempendo di contenuti le cornici, i davanzali e le nicchie, delle strade di Firenze. Spesso in questa rubrica abbiamo parlato di come cambiare colore ad una stanza o riportare a nuova vita un oggetto: anche alle nostre città possono essere instillati nuova linfa e colori e, come nel relooking, non sempre investendo ingenti capitali. Siamo certi che non tutti i muri urbani possano essere presi indistintamente d'assalto nel nome dell'arte, ma avvicinare istituzioni ed artisti all'interno di progetti volti al rinnovamento urbano è una strada che auspichiamo possa sempre più essere percorsa.

Per approfondimenti segnaliamo il seguente link: www.artribune.com

"... non c'era niente di sbagliato in quella casa a parte il fatto che era vuota... Le era sembrata sciatta senza mobili, con i segni dei quadri alle pareti ... tutte cose alle quali era semplice porre rimedio, eppure quei particolari davano l'impressione che ci fosse molto da fare. Forse anche per questo non era facile trovare qualcuno disposto a comprarla..." tratto dal libro: "La vita in via dei Mirtilli" di Kajsa Ingermarsson, Arnoldo Mondadori Editore Spa, 2013.

Una constatazione semplice e realistica quella fatta da una delle protagoniste, Ellinor, giovane avvocato svedese in carriera, mentre ne discute con la vicina di casa Miriam sorseggiando una tazza di caffè, constatazione che ci offre un interessante spunto di riflessione da cui partire prima di immettere un immobile sul mercato. A volte bastano pochi accorgimenti per rendere accoglienti ambienti altrimenti desolanti. Magari proprio una vicina potrebbe con maggior distacco darci qualche buon consiglio per migliorare l'aspetto e l'appetibilità della nostra casa. E se i rapporti di vicinato non sono dei migliori... consulta i consigli che trovi sul nostro sito oppure rivolgiti ad un professionista Home Stager o Home relooker.

Si sa che la forza della natura è inarrestabile e talvolta, con un po' di fantasia ed un piccolo aiutino, può veramente trasformare prodotti inusuali e particolarmente antiestetici come i vecchi pneumatici, in simpatiche fioriere da parete. Dalla nostra inviata speciale in Messico un'idea economica ed ecologica da copiare e non solo per gommisti con il pollice verde!

Torino Home Staging ci segnala la seguente news:

"Nasce il NETWORK della THS per dare la possibilità agli Home Stager di sviluppare sul proprio territorio questa nuova attività, appoggiandosi ad una struttura consolidata. La possibilità di essere contattati direttamente, l'utilizzo della modulistica di THS e la partecipazione ai numerosi eventi e presentazioni sono alcune delle proposte fatte ai nuovi Home Stager." Per informazioni: THS - Network