Home staging
Il miglior investimento per vendere ed affittare un immobile
Apportare valore ad ogni “promozione immobiliare”, facendo di ciascun asset un prodotto appetibile, marcherà sempre più la differenza, a qualsiasi livello, sia che si tratti di vendere (od affittare) un singolo appartamento che di commercializzare una grande operazione di sviluppo immobiliare.
I luoghi del lavoro, del vivere, del divertimento non sono più semplici contenitori di funzioni, ma prodotti articolati, sofisticati e flessibili atti a soddisfare bisogni nuovi ed in costante evoluzione.
L’ Home Staging è l’arte di valorizzare le proprietà immobiliari, migliorandone l’immagine in modo da favorirne la vendita o la locazione nel tempo più breve e al miglior prezzo.
La competitività nel settore immobiliare nonché la complessità del mercato creano le premesse favorevoli affinché si consolidino anche nel real estate le tecniche di marketing ed in particolare per il settore residenziale, dell’Home Staging.
Le modalità di diversificazione, di posizionamento e di commercializzazione degli immobili sono in continua evoluzione grazie anche a sempre più avanzati tools digitali.
Il marketing tradizionalmente fornisce le strategie, gli strumenti ed i metodi appropriati con cui affrontare un determinato mercato. L’Home Staging ed il Virtual Home Staging, sono strumenti di valorizzazione specifici del marketing immobiliare, capaci di agire direttamente e principalmente, per restare nell’ambito delle variabili del marketing mix, sulle caratteristiche e sul prezzo del prodotto.
La vendita o la locazione di un immobile dipendono essenzialmente da 6 fattori:
1) Location
2) Prezzo
3) Andamento del mercato
4) Condizioni dell'immobile
5) Aspetto dell'immobile
6) fattore "X" non razionale che chiamiamo emozione, colpo di fulmine
Soprattutto nel settore residenziale, l'acquisto scaturisce quasi sempre da un fatto emozionale, dall'essere entrati o meno in sintonia con un determinato ambiente. Dopo aver correttamente valutato il valore dell'immobile in base al mercato di riferimento, per poterlo commercializzare in maniera "con-vincente" dovremo concentrarci sulle sue condizioni e soprattutto su come si presenta agli occhi di un potenziale acquirente o conduttore ricordandoci che: "abbiamo una sola occasione per fare una buona impressione".
Il consumatore al momento della decisione di acquisto lascia spazio alle emozioni e compie una scelta inconscia che solo successivamente viene razionalizzata e/o giustificata.
Gli home stagers americani sostengono infatti che:
♦ l'acquirente formula la Sua decisione all'acquisto o all'affitto di un immobile nei primi 90 secondi del sopralluogo.
♦ 9 volte su 10 un acquirente decide di comprare in seguito ad un vero e proprio colpo di fulmine.
♦ Una proprietà immobiliare grazie all'Home Staging si può vendere 2 volte più in fretta.
♦ La vendita di una Staged Home avviene con un plusvalore compreso tra il 5% ed il 20%.
Sia i proprietari che gli agenti immobiliari possono trarre grandi vantaggi dalla consulenza di un Home Stager, poiché per entrambi l'obiettivo è quello di vendere (o affittare) al miglior prezzo, nel minor tempo possibile ed alle migliori condizioni.
In particolare è auspicabile una stretta collaborazione tra agenti immobiliari ed home stagers in quanto:
♦ i clienti tenderanno a privilegiare le agenzie che offrono questo nuovo servizio;
♦ valorizzare la proprietà immobiliare di un cliente crea un ottimo ritorno di immagine per l'agenzia;
♦ un progetto ed un intervento di Home Staging costano meno della prima riduzione di prezzo che l'immobile sconterà stando sul mercato per tempi lunghi; le agenzie potranno quindi decidere di offrire a pagamento o gratuitamente il servizio di Home Staging;
♦ l'offerta di una consulenza in Home Staging permette all'agenzia di differenziarsi sul mercato e di posizionarsi in una fascia più alta ed esclusiva;
♦ il volume di affari si incrementerà sia in termini di ritorno sulle singole compravendite che di numero di incarichi affidati.
Titolo descrizione
Una volta presa la decisione di vendere il vostro immobile, il primo passo da compiere è quello di considerarlo a tutti gli effetti un prodotto.
La maggior parte dei professionisti americani concorda nel ritenere che il punto focale di un progetto di Home Staging sia quello di "depersonalizzare" l'immobile, per renderlo appetibile al maggior numero possibile di potenziali acquirenti.
L' Home Stager si accosta agli immobili con un approccio diametralmente opposto a quello di un architetto di interni o di un decoratore il cui intento è quello di personalizzare gli ambienti in funzione dell'utilizzatore finale rendendoli "unici".
Una casa "vissuta" o all'opposto un immobile "nuovo e mai abitato" devono essere "allestiti" secondo delle regole precise per poter essere venduti nel minor tempo possibile ed alle condizioni migliori.
Un progetto di Home Staging dovrà svilupparsi secondo la regola delle 6 "R":
1) Ridurre
2) Rinfrescare
3) Riarredare
4) Rivalutare
5) Riparare
6) Ripulire
Cambia la società: dalla famiglia patriarcale si è passati a quella nucleare (coppia di genitori e figli); la coabitazione fra genitori anziani soli e figli è stata sostituita da quella che viene definita un’intimità a distanza, vale a dire che genitori anziani e figli (o famiglie di figli) pur abitando in case diverse sono ad una distanza “relativa”. Parallelamente si sono affermate nuove forme di convivenza e di famiglie con un solo componente (single, anziani soli, coppie di fatto, divorziati con coabitazione saltuaria di figli,...).
Le imprese che vogliono competere devono poter offrire prodotti “vincenti” in linea con le aspettative della domanda, e per fare ciò dovranno applicare al proprio “business immobiliare” le strategie commerciali tradizionalmente utilizzate in altri settori (es: bancario, automotive,...).
Il ricorso alle tecniche di valorizzazione immobiliare tra cui l’Home Staging permette principalmente di:
- differenziare il prodotto sul mercato
- eliminare o contrastare la concorrenza
- ridurre i tempi di vendita o di locazione
- ridurre i margini di negoziazione
- ottenere prezzi superiori alla media del mercato
Un acquirente prende generalmente una decisione nei primi 90 secondi della visita presso un immobile.
In particolare nel settore delle abitazioni il 90% degli acquisti scaturisce da un vero e proprio “colpo di fulmine”, da una scelta emozionale ancor prima che razionale.
Paradossalmente il momento della vendita è quello nel quale i proprietari prestano meno attenzione all’aspetto ed alla sistemazione del proprio immobile; dovendolo lasciare tendono infatti a trascurarne il restyling, preferendo dedicare tempo e risorse al nuovo acquisto.
Certo occorre un approccio da “investitori” per decidere di dedicare tempo e denaro ad un immobile che si sta per lasciare o che si deve affittare a terzi.
Vendere o affittare meglio la “vecchia casa” procurerà d’altro canto maggiori risorse da dedicare, ad esempio, alla nuova abitazione, rivelandosi un ottimo investimento.
Il costo di un intervento di Home Staging è piuttosto contenuto ed è sistematicamente rimborsato dalla limitazione dei margini di negoziazione.
Investendo tra il 2% ed il 4% del valore dell’immobile si ottengono riscontri interessanti sia in termini di incremento del prezzo di vendita o del canone di locazione che di riduzione dei tempi di commercializzazione.
Un progetto di Home Staging in definitiva costa meno della prima riduzione di prezzo che l’immobile “non-staged” sconterebbe stando sul mercato per un lungo periodo di tempo.
Una “home staged” è percepita diversamente anche a livello pubblicitario. Sempre più acquirenti cercano casa attraverso le riviste immobiliari specializzate ed in particolare tramite internet: con pochi clic del mouse possono visualizzare innumerevoli offerte di immobili corrispondenti alle loro necessità; tenderanno pertanto a valutare le proposte più accattivanti.
Un reportage fotografico dei locali correttamente “allestiti”, in presenza di una concorrenza crescente, favorirà i contatti creando le premesse per un rapido avviamento delle trattative ed una favorevole conclusione dell’affare.
